La vie n’est pas toujours facile pour les copropriétaires ! Dans de nombreux cas, les conflits surviennent pour des raisons futiles et il suffit de très peu de choses pour modifier l’équilibre quotidien de cette coexistence.  Un administrateur a la responsabilité de s’assurer que les usages et pratiques  sont conformes aux règlements établies au départ. Mais dans quelle mesure peut-il parvenir à sanctionner ceux qui enfreignent à répétition les règles ?

L’administrateur, un rôle consultatif ?

Un locataire permet au chien de faire librement ses besoins dans les parties communes alors que le règlement l’interdit : qui doit intervenir ? Ce ne sont certainement pas des crimes pour lesquels il convient d’appeler la police mais quand les mauvaises attitudes ne sont plus l’exception, vous devez agir.

L’administrateur est le gardien des règles du bâtiment. Il est certes tenu d’appliquer les règles choisies par l’assemblée, mais dans la pratique, il ne peut pas faire grand chose. Cela signifie qu’il ne peut en aucun cas imposer une amende, sanctionner ou punir le contrevenant, ni interdire au propriétaire certaines actions.

Tout au plus, l’administrateur peut poursuivre le contrevenant en justice pour représenter les droits de l’ensemble de la copropriété, mais il vaut mieux d’abord tenter une rencontre, à laquelle le consentement de l’assemblée est donné et un avocat est nommé.

Une façon peu connue de punir ceux qui enfreignent les règles serait d’appliquer les dispositions de notre Code civil. En vertu de certaines lois, des amendes privées sont imposées aux résidents qui enfreignent les règlements. La sanction sera appliquée par l’administrateur et la somme sera versée au fonds, à la disposition de l’administrateur.

Déroulement et application d’une sanction

Dans quels cas et de quelle façon l’administrateur est-il autorisé à intervenir et à imposer la sanction à ceux qui enfreignent le règlement de la copropriété ?

Tout d’abord, il faut que la sanction ait été prévue par le règlement et non par une simple décision de l’assemblée générale des actionnaires suivant la commission de l’infraction. En d’autres termes, la clause de sanction du règlement de procédure doit avoir été approuvée avant l’infraction.

L’assemblée ne peut pas non plus prévoir d’autres sanctions que celles pécuniaires. En vous référant aux exemples donnés au début de notre article, vous ne pouvez pas interdire l’accès de la copropriété au jardin ou l’utilisation de l’ascenseur car des problèmes ont été soulevés.

Enfin, avant que l’administrateur n’intervienne avec la sanction, il est essentiel que tous les copropriétaires soient aussi informés de la violation. Il y aura ensuite un vote sur l’application de la sanction avec les personnes présentes à la réunion.

A noter que seuls les copropriétaires peuvent être sanctionnés, tout du moins sont responsables. Parce que c’est seulement eux qui ont accepté les limitations en signant le règlement de la copropriété, et non leurs invités, étrangers, etc.

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